一、货币补偿

货币补偿是之征收人与被征收人通过协商一致，将被征收人的房屋及其附属物作价，由征收人支付货币以取得被征收房屋的所有权，在货币补偿后，征收人不必另行交付房屋于被征收人的一种征收补偿方式。货币补偿的金额应根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格来确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定。

1.货币补偿应该明确的几个概念

(1)区位是指被征收房屋所处的位置、交通便捷程度、基本生活设施和公用服务设施状况、环境质量等因素。

(2)用途是指被征收房屋所有权证书上标明的用途。所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准;产权档案上未记录的以实际用途为准。

(3)建筑面积是指含自由(私有)房屋在内的各类房屋建筑面积之和，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实务量指标。由于各个国家、地区规定不同，其定义和量度标准未必一致，建筑面积在实践中也一般大于使用面积。

2.货币补偿的优点

实践中，货币补偿是主要补偿方式，也是征收人乐于接受的补偿方式。其原因有以下几点:

(1)货币补偿的方式操作简单，且一次性了结，只要双方补偿数额达成一致，即可执行。不会过度延长征收期限，节约双方的时间成本提高征收效率。

(2)货币补偿更方便被征收人自由地选择住房，不接受客观条件、地点、朝向、小区环境等方面的限制。

(3)货币补偿的方式能减少征收人与被征收人出现矛盾，避免不必要的纠纷，有利于社会的和谐稳定。

二、产权置换

1.概念:产权调换是指征收人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权。并按被征收房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。大多数情况下，产权调换房屋建筑面积与被征收房屋建筑面积是不同的。

2.特点:产权调换的特点是直观的以房换房，用实物形态来实现征收人对被征收人的补偿。这意味着征收人用就近或者原地再建的房屋与被征收房屋进行产权交换。被征收人失去原有房屋的产权，获得调换之后新房屋的产权。在产权调换过程中需要考虑多方面因素。如置换房屋的地段、区位、楼层、朝向等。很多情况，被征收人会在这些方面对可置换的房屋进行挑剔，引发不少征收拆迁矛盾。如在重庆的“最牛钉子户”案中，被征收人选择产权调换，提出了所谓的四原则(原地址、原楼层、原面积、原朝向)要求。这样苛刻的要求，无论是在政府管理层面还是在实际操作层面，都是很难实施的。

另外需要提及的是产权调换面临一个问题:如何比较被征收房屋与可供调换房屋的价值?由于房屋所处的地段、位置、朝向、楼层、建筑面积等多方面的差异，进行产权调换的房屋与被征收房屋两者价值必然存在差异，能否妥善处理好这个问题意味着产权调换能否顺利进行下去，意味着被征收人的利益能否得到保障。

3.相关法规:《征收与补偿条例》第二十一条第三款为解决这个问题作出了规定:被征收人选择房屋产权调换的市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

4.步骤:首先由征收人对被征收人的房屋进行评估，然后做出赔偿。再由被征收人以市场价格购买征收人所提供的进行产权调换的房屋。因产权调换所产生的差价实行多退少补，原则上等价交换，因此实行产权调换的补偿方式会涉及前文所述的房屋价格评估问题。

三、货币补偿和产权调换相结合

1.概念:货币补偿和产权调换相结合，是一种综合性的补偿方式。是指在征收补偿中，对被征收房屋部分实行货币补偿部分实行产权调换补偿，即是货币补偿和产权调换相结合的补偿方式。

2.特点:这种补偿方式体现了具体问题具体分析的工作方法。在实行产权调换时，调换房屋的建筑面积与被征收房屋的建筑面积很难正好相等，即使相当，也可能在结构上不相同，需要进行价格结算。因此。这就需要通过货币补偿的形式，对产权调换补偿不足部分加以补偿。在一次征收补偿过程中可能既有货币补偿又有产权调换，从而达到有效地保障被征收人的权益的同时又推进征收工作的顺利进行。